Um intermediário de crédito vive de processos: recolher documentos, perceber se o cliente cabe nos critérios dos bancos, enviar, acompanhar avaliações e aprovações, comparar propostas e chegar à escritura. Pelo meio há deveres de informação, registos no Banco de Portugal e uma remuneração que depende da categoria em que está autorizado. Uma folha de cálculo e o email deixam de chegar a partir de poucas dezenas de processos por mês. Este guia é para quem dirige uma empresa de intermediação de crédito (crédito habitação, pessoal ou automóvel) em Portugal, ou uma imobiliária que intermedeia crédito a título acessório. Escrevemo-lo como quem constrói este tipo de software: regras, quando a prateleira chega, custos e exemplos em vídeo de outros setores. Para a parte imobiliária, veja o guia de software para agências imobiliárias.
O regime: autorização, registo e categoria
Desde 2018, a atividade de intermediário de crédito e a prestação de serviços de consultoria sobre contratos de crédito estão reguladas pelo Decreto-Lei n.º 81-C/2017. Dependem de autorização prévia e de registo no Banco de Portugal, que supervisiona o setor. O regime prevê três categorias, e um intermediário só pode exercer numa delas:
- Vinculado: atua no âmbito de um contrato de vinculação, em nome e sob a responsabilidade do banco ou dos bancos com quem tem contrato.
- A título acessório: exerce a intermediação como complemento da atividade principal (por exemplo, uma imobiliária ou um concessionário automóvel), também com contrato de vinculação.
- Não vinculado: só pode ser pessoa coletiva e não pode receber remuneração dos bancos pelos serviços que presta. É remunerado pelo cliente.
O regime exige também um seguro de responsabilidade civil profissional, com condições mínimas fixadas na Portaria n.º 385-E/2017, que nos vinculados pode estar coberto por um seguro de grupo do banco. Os dados da apólice fazem parte do registo e as alterações comunicam-se ao Banco de Portugal. O software não faz essa comunicação: guarda os dados e os prazos de validade e avisa antes de expirarem.
O processo de crédito
Cada pedido é um processo com fases, documentos e prazos. O mais útil que o software pode fazer é mostrar, em cada momento, onde está cada processo, o que falta e quem tem de agir:
- Documentos por tipo de crédito, com a lista do que já chegou e do que falta, e lembretes ao cliente. Num exemplo que fizemos para uma empresa de serviços administrativos, fictícia, cada pedido tem prazo, responsável e a lista do que é preciso; o cliente carrega o que falta na sua área e é avisado quando fecha. Um processo de crédito pode seguir a mesma lógica.
- Análise prévia: rendimentos, encargos e o mapa da Central de Responsabilidades de Crédito, para calcular a taxa de esforço antes de enviar aos bancos.
- Envio e acompanhamento por banco, com a data de cada passo (aprovação de princípio, avaliação do imóvel, aprovação final, escritura). O envio segue pelos canais de cada banco; o software regista e prepara.
- Histórico de contactos, para qualquer pessoa da equipa continuar o processo.
Sobre os critérios: o Banco de Portugal tem uma recomendação macroprudencial dirigida aos bancos, com limites à taxa de esforço, ao rácio entre o empréstimo e o valor do imóvel e à maturidade, e um teste de stress à taxa de juro. A Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 baixou o limite geral da taxa de esforço para 45 %, com exceções limitadas. Os limites mudam e cada banco aplica os seus critérios: os parâmetros devem ser configuráveis e com data, não fixos no código. Confirme o texto em vigor.
Comparar propostas
A comparação de propostas é onde o intermediário mais acrescenta valor ao cliente. Para comparar bem, as propostas têm de estar na mesma base: a ficha de informação normalizada europeia (FINE) de cada banco, com a TAN, a TAEG, o montante total imputado ao consumidor, as comissões e os seguros e produtos exigidos.
A FINE é emitida pelo banco, não pelo intermediário. O software guarda-a, extrai os valores principais, põe-nos lado a lado e regista a escolha do cliente e a justificação, o que ajuda a demonstrar que a informação foi prestada.
Deveres de informação e conduta
- Informação ao cliente antes de prestar o serviço: identificação e número de registo, categoria, bancos com que trabalha, se presta consultoria e como é remunerado. O software pode gerar estes documentos a partir dos dados da empresa e guardar a prova de entrega.
- Consultoria: quando presta consultoria sobre contratos de crédito, o serviço e o seu preço têm de ficar identificados e a recomendação fundamentada no perfil do cliente.
- Reclamações: livro de reclamações e registo do tratamento de cada reclamação.
- Branqueamento de capitais: identificação do cliente e conservação de documentos podem decorrer da Lei n.º 83/2017; confirme no Portal BCFT do Banco de Portugal se e em que termos se aplica à sua categoria.
- Dados pessoais: rendimentos, dívidas e documentos de identificação exigem finalidade, prazos de conservação, acesso por perfil e registo de quem envia o quê a que banco.
O Banco de Portugal publica uma síntese dos principais deveres dos intermediários de crédito. Use-a como lista de verificação com o seu jurista antes de desenhar os documentos e os fluxos.
Remuneração e comissões
O modelo de receita depende da categoria. Um intermediário vinculado ou a título acessório pode ser remunerado pelos bancos com quem tem contrato; um não vinculado não pode, e cobra ao cliente. Em ambos os casos, a remuneração é informada ao cliente antes do contrato.
O software deve registar a remuneração prevista por processo, conciliar o que foi recebido e, se houver comerciais à comissão, apurar o que cabe a cada um. As tabelas de cada banco ficam como parâmetros, com data.
E os consultores financeiros?
O aconselhamento sobre investimentos, poupança e seguros já não é intermediação de crédito: tem regimes próprios, da CMVM para a consultoria para investimento e da ASF para a distribuição de seguros, incluindo os PPR em forma de seguro. Uma empresa que faça as duas coisas precisa de separar processos, documentos e registos por atividade. Para uma mediadora de seguros fictícia fizemos uma carteira com as renovações do mês, o prémio atual e o proposto. Veja o guia de software para mediadores de seguros.
Indicadores que vale a pena seguir
- Processos por fase e tempo em cada fase, por banco.
- Taxa de aprovação dos processos enviados, que mede a qualidade da análise prévia.
- Desistências e o motivo.
- Remuneração prevista e recebida, por banco e por processo.
- Documentos e seguros a expirar, da empresa e dos processos.
Prateleira ou à medida
- Prateleira chega se tem poucos processos por mês, um só tipo de crédito e uma equipa pequena: um programa de gestão de processos genérico, bem configurado, resolve, e é o que recomendamos.
- À medida faz sentido se trabalha com vários bancos, cada um com remuneração e critérios próprios, ou tem comerciais à comissão.
- Se é uma imobiliária a título acessório ou uma empresa que também distribui seguros, e precisa de separar registos por atividade sem duplicar clientes.
Quanto custa
- Automação pontual (lembrete de documentos em falta, aviso de validade do seguro, alerta de processo parado): a partir de €300.
- Dashboard com processos por fase, aprovações e remuneração por banco: a partir de €500.
- Aplicação web com processos, documentos, comparação de propostas e deveres de informação: a partir de €800.
- App mobile para o cliente enviar documentos e acompanhar o processo: a partir de €2.500.
- Manutenção mensal: a partir de €50.
- Sistema completo com portal do cliente, integrações com bancos ou plataformas e faturação certificada: caso a caso, com integrações se derem acesso ou por exportação.
Antes de pedir propostas, conte os processos por mês e o tempo gasto a pedir documentos e a responder a «em que ponto está?». O preço final fixa-se na proposta.
O que perguntar a um fornecedor
- O sistema distingue as categorias de intermediário e os respetivos modelos de remuneração?
- Como guarda as FINE e compara as propostas na mesma base?
- Os critérios (taxa de esforço, LTV, maturidade) são parâmetros com data, ou estão fixos no código?
- Como prova que a informação pré-contratual foi entregue?
- Onde ficam os documentos dos clientes e quem lhes acede?
- Como exporto os dados se mudar de fornecedor, e quais são os custos ao fim de três anos?
Por onde começar
Comece pelo processo com documentos e fases, e pela informação pré-contratual com prova de entrega. A comparação de propostas e a conciliação da remuneração seguem depois.
Nós começamos pelo processo mais repetitivo, ligamos aos programas que já usa por API se derem acesso, ou por exportação, e orçamos caso a caso. Contacte-nos para uma conversa sem compromisso. Veja também o guia de software para empresas de cobranças, as soluções para contabilidade e finanças e os exemplos por setor.